Talon löytämisen sietämätön vaikeus

Kirjottelin samasta aiheesta jo viime syksynä ja nyt kun ollaan taas aktivoiduttu talon etsinnässä on aika jatkaa marmatusta.

Tällä seudulla pätee edelleen sama ongelma kuin aiemmin, eli vanhasta rotiskosta pyydetään vähintään +50% ylimääräistä oletettuun arvoon nähden. Muutama välittäjä on ilmeisesti asian hoksannut ja heidän kauttaan olemme käyneet katsomassa 70-luvun taloja joissa hinnat alkavat olla edes joten kuten oikeassa haarukassa. Minusta tuntuu jotenkin vaan siltä, että olemme joutuneet jo jollekin välittäjien salaiselle mustalle listalle kun kyselemme liikoja ja varmistelemme asioita ennen tarjouksen tekemistä :D

Vaatimuslista on edelleen sama kuin aiemmin:

• Suurimmat remontit tehty TAI peruskuntoinen talo joka on selvästi hyvin pidetty
• Kolme makkaria ja kodinhoitohuone/riittävän iso kylppäri kodinhoitonurkkauksta varten
• Oma tontti tai vuokratontti jossa sopimusta 2050-luvulle saakka

Lämmitysmuotovaatimuksesta olemme luopuneet koska 70-luvun kohteessa sen päivitys tulee joka tapauksessa eteen lähivuosina jolloin varsinkin öljylämmöstä on helppo vaihtaa maalämpöön. Uusia vaatimuksia on listalle tullut neljä:

1. Riittävän suuri autotalli johon mahtuu 90-luvun auto hyvin pituussuunnassa sekä molemmat sivuovet täysin avattuina, se varmistaa että talliin mahtuu myös nykyaikainen auto tarpeen vaatiessa. Korkeutta tallilla tulee olla minimissään 2.3m, mieluummin 2.5m+. Todellinen tarkoitusperä onkin mahduttaa talliin oma projektiauto ja kaikki työkalut sekä varmistaa, että auton saa nostettua metrin korkeudelle lattiatasosta jotta alustahommat helpottuvat ;)
2. Edes jonkinlaisia suunnittelukuvia, rakennuslupakuvia, tms. kohteesta
3. Selvät tiedot tehdyistä remonteista. Emme halua ostaa vanhaa kohdetta jossa myyjä kertoo vaihtaneensa makuuhuoneen lattiamateriaalin, mutta ei tiedä/muista mitä teki alla olleelle vanhalle pinnalle. Tai kohdetta jossa on tehty keittiöremontti, mutta kukaan ei ole kirjannut ylös onko seinälevyjä vaihdettu samalla ja kuinka pitkälle vesialtaan putkia on vaihdettu.
4.  Uuden lain myötä pakolliseksi tulleet asbestihommat halutaan selvittää ENNEN kauppakirjan allekirjoittamista. Asbestitutkimukset sekä sisäilmamittaukset ovat ehdottomia meille koska toinen on herkistynyt homeelle ja sisäilman ongelmille jo nuorena eikä nuo omat keuhkotkaan terävimmästä päästä ole rasitusastman perusteella.

Näistä varsinkin kohdat kaksi (2) ja kolme (3) ovat ongelmallisia. Kohta yksi (1) on muodollinen eli siitä voidaan joustaa jos tontilla on tarpeeksi tilaa uuden autotallirakennuksen rakentamiseksi. Haaveissa olisi nimittäin rakentaa autotalli jossa olisi varmasti tilaa harrastaa muitakin remontti- ja rakennustöitä sekä samassa yhteydessä pihasauna terasseineen ja kesäkeittiöineen :P

Vanhat remontit

1970-luvun jälkeen on taloissa ollut kohta viisikymmentä vuotta aikaa remontoida ja tehdä patentteja yhdellä jos toisellakin asukkaalla. Samalla on ikävä kyllä ollut myös se sama viisikymmentä vuotta aikaa hävittää ne talon suunnitelmakuvat, pohjapiirustukset, sähkökuvat ja lämmitys- sekä käyttövesiverkoston kuvat.

Tehtyjen remonttien jäljet näkyvät selvästi koska ne erottuvat alkuperäisestä tasosta huoneita vertaillessa, mutta miksi helvetissä kukaan ei ole vaivautunut kirjaamaan mitään ylös mihinkään? Tai jos on kirjattu niin koko remontti on kirjattu jollekin Post-it lapulle yhdellä ainoalla lauseella: "makuuhuoneen laminaatti vuonna 1992". On nimittäin melko turhauttavaa nähdä selvästi 1990-luvulla remontoitu keittiö, mutta kun ei sitten ole tietoa, että onko vaihdettu pelkät ovet vai kaikki rungotkin, onko ne välitilan kaakelit samassa yhteydessä vaihdettu vai liimattu päälle uusi levy. En halua tilannetta, että alan itse tehdä sitä keittiöremonttia ja pinnan alta paljastuu sitten kaksi kerrosta välitilalaattoja joista alimman kiinnitykseen on käytetty asbestilaastia. Kattorakenteisiin on selvästi melkein kaikissa kohteissa lisätty villaa jossain vaiheessa, mutta samalla on hienosti unohdettu varmistaa räystäiden tuuletusraot, pahimmillaan nuo tuuletusraot on listoitettu umpeen ampiaisten ja muiden tuholaisten pääsyn estämiseksi. Samalla on hienosti sitten tuhottu katon ilmankierto ja kosteudenpoisto.

Valitettavasti oma "remontointifilosofia" ei anna periksi jättää niitä vanhoja syntejä sinne alle, enkä myöskään halua selvitellä muiden tekemiä virityksiä näin vuosikymmeniä myöhemmin. Nykyisen asunnon keittiöremontti harmittaa edelleen kun en vaihtanut seiniin erikoisvahvuisia kipsilevyjä purkuvaiheen jälkeen. Seuraavalla kerralla olen fiksumpi ja vaihdan levyt ihan vaan sen pienenpienen ääneneristystason ja seinärakenteen tukevuuden paranemisen saavuttamiseksi :)

Oman lukunsa muodostavat kosteusvauriot. Monessa kohteessa on esimerkiksi maaperän valumavesien aiheuttamaa kosteusvauriota joka on korjattu aikanaan vakuutusyhtiön puolesta. Meille on kerrottu jokainen kerta, että paperit löytyvät ja ne voi saada nähtäväksi. Kun sitten niistä välittäjää muistuttelemme tulevina päivinä tai jopa viikon kuluttua jotta on varmasti ollut aikaa etsiä ne, niin paperit ovat edelleen haussa. Toisin sanoen papereita ei ole enää olemassa tai omistaja ei olekkaan myymässä ns. tosissaan ja ei siksi halua papereita toimittaa ostajalle joka älyää niiden perään kysellä.

Asbesti ja sisäilma

Tietääkö joku kuinka kallista on asbestipurkutyö? Meille kylpyhuoneen tehneen urakoitsijan kanssa jutellessa kertoi, että keittiön välitilalevyn pelkkä purkaminen neljän metrin matkalta maksoi 1800€. Yhden kylpyhuoneen kohdalla purkukustannus saattaa olla 10 000€. Tottakai nuo remontit voi tehdä itse ja purkaa ilman lupia tai kunnollisia suojauksia, mutta Aluehallintovirasto jos saa tietää asiasta niin tiedossa voi olla ihan kivat rapsut. Asbestipöly kun ei välttämättä lähde sitten sieltä pinnoista mitenkään joten se voi olla vaaraksi sinulle itsellesi, myös esimerkiksi sukulaislapsille ja lemmikeille jotka leikkiessään nuohoavat kaikki nurkat talosta läpi.

Tuon kustannuspuolen takia olemme edellyttäneet, että teemme testit ennen tarjouksen jättämistä, tai tarjous tehdään ehdollisena ja asbestin/sisäilmavikojen löytyminen saa tarjouksen raukeamaan. Asbestin tutkiminen on kallista, itse otetun näytteen tutkiminen maksaa täällä päin noin 120€ ja se riittää kun teet remonttia omistamaasi kohteeseen. Kun on kyse asuntokaupasta, kannattaa hommaan ottaa luvat omistava taho jolloin yhden asbestinäytteen hinta on karkeasti 200€. Kun yhdestä huoneesta tarvitsee kaksi näytettä (lattia, seinä) ja joissakin kohteissa myös katosta niin voi kuvitella kuinka paljon tuolle kertyy hintaa. Tarkistettavia kohteita on mielestäni ainakin kosteiden tilojen muovimatto- ja laattarakenteet sekä lämmitys- ja vedenjakojärjestelmän eristeet. Näytteitä siis vessojen lukumäärästä riippuen kymmenisen kappaletta, hintakustannus karkeasti ottaen 2000€.

Mustalla listalla?

Olemme käyneet nyt kevään ja alkukesän mittaan katsomassa puolisen tusinaa kohdetta. Kahdessa kohteessa olemme päässeet toiselle kierrokselle saakka kun meitä kohteet ovat kiinnostaneet. Toisessa kohteessa kysymyslista on laitettu viime viikolla nähtäväksi välittäjälle, mutta vastausta emme ole saaneet. Toivoimme myös pääsevämme paikalle kolmannen kerran rakennusalan ammattilaisen kanssa joka osaisi kertoa meille talon vaatimien remonttien hintoja jonka perusteella voisimme sitten perustellusti tehdä hintapyyntiä pienemmän tarjouksen. Toisessa kohteessa on ollut vesivaurio alakerran yhdessä seinässä joka on korjattu vakuutusyhtiön laskuun, siitä on kuulemma paperit olemassa, mutta nyt on mennyt viikko eikä välittäjästä ole kuulunut. Viikon odotusaika tuommoisiin seikkoihin on mielestämme aika pitkä ja varsinkin minä olen meistä se kärsimättömämpi osapuoli joka helposti heittää rukkaset naulaan ja odottelee seuraavaa mielenkiintoita kohdetta.

Oma ammattini liittyy rakentamiseen aika läheisesti ja jotenkin on sellainen kuva, että välittäjät ovat alkaneet karttaa meitä asiakkaina myöskin liian tarkkojen kysymysten vuoksi. Haluan käydä kohteissa myös siellä katolla ja kerron kyllä ehkä vähän hölmösti sitten ääneen välittäjän kuullen miten rännissä seisoo vesi koska kaato on väärä/kiinnitys pettänyt, ruuvit ovat irronneet katteesta tai katteessa on murtumia ja miten lisävillat estävät valon näkymisen kattorakenteissa kokonaan. Tai miten näyttää osassa huoneita olevan lattianrajassa vanhat putket katkaistu poikki parin sentin korkeudesta ja uudet tehty seinärakenteisiin piiloon. Kysymyksiä herää valtava määrä joihin haluan saada vastauksen ennen kaupan tekoa, ja jos rehellinen olen niin mielestäni noiden kysymysten tulisi olla jokaisella talon ostajalla mielessä kun kohteita käy katsomassa, ammatista ja osaamisesta riippumatta.

Tuntuu olevan monelle välittäjälle ongelmallinen pala purtavaksi. Tietävätkö he kyseisistä asioista jotain mitä me emme tiedä vai eikö noita haluta selvittää koska tiedetään varmuudella kohteessa olevan jotain ns. piilovikoja jotka tulisivat ilmi tutkimuksissa. Käytännössä kaikissa käymissämme paikoissahan on painovoimainen ilmanvaihto joka on aika altis ilmanvaihdon häiriöille ja ongelmille. Onko välittäjällä kokemuksen tuomaa syvää rintaääntä kohteissa olevista ongelmista joita ei vaan haluta tuoda ilmi potentiaaliselle ostajalle koska riskit eivät välttämättä koskaan toteudu?

Tai sitten olemme vaan niin nirsoja, että meidät on laitettu siihen kastiin joka tykkää käydä katsomassa asuntoja, mutta koskaan ei tule vastaan sitä oikeaa kohdetta tai kysymyksistä huolimatta emme koskaan pääse tarjousvaiheeseen saakka. Talvella tosin pääsimme siihen vaiheeseen saakka ja meille 450€ maksaneen kuntotarkastuksen jälkeen peräännyimme kun kohteesta löytyi vähän sitä sun tätä patenttia menneiden vuosien ajalta :D

Uusia tontteja kaavoitetaan jatkuvasti joten voi hyvinkin käydä niin, että odottelemme sitä tyhjää tonttia hyvällä paikalla ja rakennutetaan sitten suosiolla se uusia talo johon mahtuu pihalle mys se autotallin & pihasaunaosaston sisältävä talousrakennuskin :)

Miten muilla pidempään sitä unelmakohdetta metsästäneillä ovat projektit sujuneet. Onko välittäjistä tullut ns. hyvänpäivän tuttuja joita moikataan myös kadulla vai onko siellä seassa myös sellaisia tapauksia joiden kanssa ette halua olla enää missään tekemisissä? Onko tullut vastaan pettymyksiä kun tehdyistä remonteista on annettu totuudesta poikkeavaa tietoa, tai kenties jotain positiivisiakin kokemuksia?

Asunnon ostaminen - nykyisen vuokraaminen?

Asuntoprojekti etenee taas pikkihiljaa. Aiemmat osat voi lukea tästä ja tästä. Homma alkaa olla siinä pisteessä, että tarvitsisin kokemuksia muilta asuntosijoittajilta ja velallisilta vaihtoehtojen puntaroimiseksi.

Olimme siis kysyneet syksyllä kahdesta pankista etukäteen lainalupauksen ennen kuin teimme tarjouksen omakotitalosta. Tarjouksen ehdot olivat:

• Hyväksytty lainapäätös pankista
• Nykyisen asunnon myynti
• Kuntotarkastus ostettavaan taloon 

 

Sen jälkeen olemme tässä parin kuukauden aikana käyneet vielä kahden muun pankin kanssa lainaneuvotteluja ja viimeisimmän kanssa saimme neuvoteltua ehdotuksen jota emme ole tähän mennessä muilta pankeilta saaneet, eli nykyisen asuntoni jättämisen vuokra-asunnoksi. Tämä vaihtoehto haluttiin selvittää ihan sen takia, että lainatarjouksemme talosta on voimassa maaliskuulle saakka ja nykyisen asunnon 2kk mittaisen "markkinoilla olon" aikana kiinnostuneita on ollut hieman niukanlaisesti. Markkinat ovat tällä hetkellä hiljaiset ja piristyminen tapahtuu oletettavasti vasta maaliskuun jälkeen.

Vanha tilanne eli myynti

Uuden asuntomme hinta tulisi olemaan 160-170k€ välissä, tarkempaa summaa kertomatta. Nykyisen asuntoni arvo on yhdellä välittäjällä arvioitettuna noin 95k€ josta lainaa on jäljellä vajaa 49000€. Alunperin tarkoitus oli että avovaimoni rahoittaisi uuden asunnon ostoa ~25000€ summalla ja minun vastaava ~25000€ osuuteni rahoitettaisiin tämän nykyisen asunnon myymisellä. Näin ollen lainamäärämme uudesta talosta olisi vajaa 120000€ jonka takuutena ostettava talo toimisi täysimääräisesti (noin 70% ostohinnasta on käytettävissä lainan vakuudeksi).

Välittäjäpalkkion, vanhan lainan pois maksamisen, ynnä muiden kulujen jälkeen tästä nykyisestä asunnosta pitäisi myydessä jäädä noin 40000€ joten uuden asunnon rahoittamisen lisäksi minulle jäisi vielä noin 15000€ "ylimääräistä" vaikkapa sijoitustoimintaan.

Uusi tilanne eli vuokraaminen

Sitten siirrytään tähän uuteen malliin jota pankki tarjosi. Nykyinen asuntoni jäisi siis minulle, laina siirrettäisiin uuteen pankkiin ja muutettaisiin sijoituslainaksi. Tässä on hyvä kysymys paremmin tietäville, miten normaali asuntolaina eroaa sijoitusasunnon lainasta?

Koska uuden asunnon hankintaan tarvitsemani käsiraha jäisi vuokralle laittamisen vuoksi saamatta, olisimme täysin avovaimoni varaaman 25k€ osuuden varassa. Tuo summa riittää täyttämään pankkien vaatiman 10% omarahoitusosuuden joka tapauksessamme olisi 16000-17000€, mutta se ei riittäisi takaamaan tarvitsemaamme lainamäärää joka olisi 135000-145000€ välissä. Asunto toimii vakuutena vajaaseen 120000€ summaan saakka joten puuttumaan jäisi karkeasti määriteltynä noin 20000€ summa. Koska minulla ei ole mitään halua kysyä takausta omaisiltani joudumme miettimään asiaa sitä kautta, että nykyistä asuntoani käytettäisiin myös uuden lainan vakuutena. Samoin joutuisimme miettimään miten homma jaetaan avopuolisoni kanssa koska hän laittaa suoraan 25000€ taloon kiinni ja minä käytän vain vakuutta.

Tärkeimmät pointit ovat seuraavat:

•  Molempien talojen yhteenlaskettu arvo on noin 260000€ (160000+90000€) joten niiden yhteiseksi vakuusarvoksi muodostuu 70% osuudella näin ollen noin 180000€.
• Koska nykyisestä asunnosta on lainaa tällä hetkellä vielä vajaa 49000€ niin käytettävissä olevaa vakuusarvoa tällä asunnolla on vajaa 30k€ (asunnon arvo-lainamäärä * 0,7).
• Uutta taloa varten tarvitsemme siis noin 20000€ lisävakuuksia jotka otettaisiin nykyisestä asunnosta. Näin ollen nykyiseen asuntoon kohdistuisi jatkossa sijoitusasuntolaina sekä vakuusrasite.
•  Jäljelle jäävä 10000€ vakuusmäärä nykyisestä asunnosta ei luultavasti riittäisi edes kylpyhuoneremontin takaukseen vaan sitä varten pitäisi jostain keksiä muita vakuuksia tai sitten odottaa pari vuotta jotta saan lyhennettyä lainaa reilummin pois tästä asunnosta.
  

 Pohdintaa

Olen luonteeltani erittäin turvallisuushakuinen joten tuo nykyisen asunnon panttaaminen uuden lainan saamiseksi arveluttaa erittäin paljon. Sain tutultani jokin aika sitten neuvon, että lainat kannattaa suunnitella niin, että erittäin ohraisen tilanteen osuessa kohdalle saa itsensä maksettua aina kuiville olemassa olevalla omaisuudella. Tällä hetkellä tuo toteutuu koska pääsisin nykyisen asunnon lainasta eroon myymällä sen aivan pilkkahintaan plus laittamalla muuta rahallista varallisuutta peliin. Jos nykyinen asunto pantataan uuden vakuudeksi, tuo tilanne ei välttämättä toteudu ja monimutkaistaa tilannetta.

Toisaalta sijoitusasunto ei olisi välttämättä huono mahdollisuus ihan puhtaasti veroteknisiä asioita ajatellen. Tätä varten tarvitsenkin ensi käden tietoa ihmisiltä jotka ovat asuntoihin sijoittaneet. Kysymyksiä on paljon, tässä muutamia pääkyssäreitä:

• Kuinka sijoituslaina eroaa normaalista asuntolainasta veroteknisesti?
• Asunnon yhtiövastike+vesi+autopaikka on 160€/kk, lainalyhennys nykyisessä pankissa 270€/kk ja korko noin 45€/kk. eli yhteensä 500€/kk. Mitä noista on mahdollista laittaa verovähennyksiin sijoitusasunnossa?
• Kannattaako vesiennakko maksaa itse ja velkoa sitten tasauslasku vuokralaiselta? Kuinka kotivakuutuksen laita, kannattaako se pitää itsellä ja sisällyttää vuokran määrään vai edellyttää vuokralaiselta omaa kotivakuutusta? 
• Jos edellä mainitut kiinteät kulut asunnosta on 500€/kk niin mikä olisi kokemuksenne mukaan sopiva vuokrasumma kuukaudessa? Paljonko on tarve tehdä voittoa jotta homma on kannattavaa?
• Paljonko tulee vuokrassa huomioida asunnon tuleviin remontteihin tarvittavaa rahamäärää?
• Mitä verovähennyksiä sijoituslainasta voi kokonaisuudessaan saada? Ilmeisesti kaikki teetettävät remontit ovat vähennyskelpoisia (miltä osin?) eli esimerkiksi meillä suunnitteilla oleva kylpyhuoneremontti kannattaisi teettää vasta kun laina on muutettu sijoituslainaksi ja minun kirjani siirretty uuteen osoitteeseen?
• Onko järkevää tehdä asunnon vuokrauksella pientä tappiota ja siirtää tuo tappio sitten muiden sijoitustuottojen (osingot, osakkeiden myynti) verojen minimoimiseen? Toteutuisiko tuo skenaario ottamalla sijoitusasuntoon remonttilaina joka on verovähennyksinä suurempi summa kuin asunnosta saatavan vuokratulon verotus?
• Kuinka paljon vaikuttaa vuokralaisten kiinnostukseen julkisten kulkuyhteyksien puute? Kaupat, koulut ja apteekki ovat tässä alle 1km päässä, mutta julkisilla alueen "suureen kaupunkiin" noin 12km päähän ei pääse sujuvasti ennen klo8 tai illalla klo23 jälkeen. Omalla autolla tuo matka onnistuu tietysti helposti alle vartissa hyvän tieverkon ansiosta joten tämä ongelma koskee vain autottomia vuokraamisesta kiinnostuneita.
• Jos asunnon myyntiä jatkaa myös vuokralle laittamisen jälkeen niin kuinka paljon vuokralaisen olemassaolo karkottaa potentiaalisia ostajia?

Jokainen asunto ja tilanne on tietysti yksilöllinen, mutta tietyt lainalaisuudet pätevät varmasti kaikkeen asuntovuokraukseen ja asuntokauppoihin. Olisin kiitollinen vinkeistä, ohjeista ja linkeistä teidän muiden bloggareiden kirjoittamiin teksteihin joihin minun kannattaa tutustua ennen päätöksen tekemistä.

Jos keskustelua syntyy enemmänkin niin voisin kasata kommentteja vaikka ihan omaan blogikirjoitukseenkin. Päänsärky ja viikon kestänyt epämääräinen olo muuttui alkuviikosta kunnon flunssaksi (toivottavasti ei influenssaa ole sentään) joten tässä sairaslomalla olisi hyvin aikaa kirjoitella keskeneräisten blogitekstien lisäksi myös täysin uusia tekstejä tästä aiheesta :)

Asunnon ostaminen - Takausten ja rahoituksen järjestäminen

Noniin. Vaikka kuinka vannoin ettei osteta mitään vanhaa räyhkää niin nyt näyttäisi siltä, että sopiva talo on osunut kohdalle. Ajattelin sitten kirjotella tällasta muistilistaa ja etenemispolkua miten hommassa on menty eteenpäin edellisen postauksen jälkeen ja mitä on seuraavaksi odotettavissa.

Uusi mielenkiinnon kohde on rakennettu vuonna 1971, täystiilitalo ilman ulkokuoren tuuletusväliä. Pohjalla on siis betonilaatta, seinässä tiili+mineraalivilla+sisätiiliverhous. Tärkeimmät asiat joita taloon on tehty ja saivat meidät kiinnostumaan kohteesta:

• Kylpyhuonetilojen saneeraus kymmenen vuotta takaperin
• Keittiöremontti 2010 tällä puolen
• Öljylämmitysjärjestelmä uusittu kymmenen vuotta takaperin (maanpäällinen säiliö pannuhuoneessa, uusittu poltinjärjestelmä). Samalla uusittu käyttövesiputkistot ja lämmitysverkosto.
• Iso autotalli, lähemmäs 30m^2 joten mahtuu harrastamaan helposti
• Rauhallinen paikka, kahdella sivulla naapuri, yhdellä sivulla 10m leveä puistokaista jonka jälkeen seuraava naapuri, yhdellä sivulla rauhallinen katu jonka takana puolustusvoimien omistama saakelin iso maapläntti eli ei ole tiedossa sille puolelle naapureita ihan heti. Työmatka itselläni tuolta olisi noin 4km nykyisen 12km sijaan joten sen voi joko kävellä tai polkea fillarilla erittäin mielellään :)
• Kaksi makuuhuonetta ja keittiön vieressä ruokailutila joka muutettavissa makuuhuoneeksi yhdellä 2m pitkällä väliseinällä, kustannus siis kymppien/satasten luokkaa jos tarvetta ilmenee.
• Painovoimainen ilmanvaihto vaihdettu koneelliseen kymmenen vuotta takaperin, samalla asennettu LTO joka levittää varaavan takan jakaman lämmön tasaisesti asunnon eri puolille. Saunakin toimii puilla joten kenties sitä tulisi käytettyä useammin kuin nykyistä :)
• Ikkuna- ja oviremontit tehty 2000-luvulla
• Katto uusittu tasakatosta konesaumatuksi harjakatoksi alle kymmenen vuotta sitten.
• Sokkelin patolevyt+salaojitus+kaadot talon vierustoilla tehty 2010 tällä puolen.

Mikä näissä on huomioitavaa on se, että KAIKKI isot remontit on tehty noin kymmenen vuoden sisään. Ainut joka meillä/minulla on osunut silmään on autotallin sähköistys, siihen voisi parilla sadalla palkata sähkömiehen tekemään johdotukset uusiksi jossain vaiheessa. Kylpyhuoneremontin, lämmitysjärjestelmän ja käyttövesiputkistojen uusiminen sekä lattiamateriaalien päivittäminen nykyaikaiseksi tarkoittaa sitä ettei asbestia pitäisi olla talossa enää jäljellä (jos on ollutkaan), helpottaa tulevien remonttien ja ylläpitohommien tekemistä erittäin paljon. Täystiilitalo on myös käytännössä idioottivarma ratkaisu jos ei ole hölmöilty. Seinissä olevan kosteuden huomaa samantien sisätilojen hajussa & ulkoverhouksen värissä ja vaatii erittäin rankkaa kaatosadetta jotta vesi tunkeutuu niin syvälle seinärakenteeseen ettei se kuivaisi lämpimillä keleillä. Mahdolliset lämpövuodot tulevat ilmi armottomasti pakkaskelillä sulina lämpäreinä ulkokuoressa joka muuten on talvisaikaan ns. huurteisen/kylmän näköinen.

Vaikuttaa siis juuri sopivalta, mutta hankinnassa on muutama mutta.

Rahoitus

En tässä ala hintapyyntejä talosta kertoilemaan, mutta sanotaan nyt niin että talon hinta on hieman yli tuplat siitä mitä maksoin omasta rivitaloasunnostani neljä vuotta sitten. Koska meitä on taloa ostamassa kaksi henkilöä niin rahoituksen tarve omalta osaltani on käytännössä sama kuin entisen asunnon kohdalla.

Pankkien kanssa ollaan alustavasti lainatarjouksista neuvoteltu, ja kynnyskysymykseksi nousee koko ajan oman rahoituksen sekä takauksien tarve. Omaa pääomaa ei tämän vuoden alussa kiristyneistä säännöksistä huolimatta tarvita hirveästi, meillä suunniteltu omarahoitusosuus olisi vain noin 3.5% asunnon hinnasta. Pieni omarahoitusosuus nostaa kuitenkin vaadittujen takauksien määrää huomattavasti, ostettava asunto kelpaa lainan takaukseksi noin 70% osuudella hintapyynnöstä.

Tämä tarkoittaa omalla osallani sitä, että kun tulevan rahoituksen tarve kaikkine oheiskuluineen (varainsiirtovero, lainhuudatus, yms) on 80-90k€ ja siitä asunto hoitaa 70% eli 56k€ - 63k€ niin tarvitsen käteistä / takausta karkeasti 24k€ - 27k€.

Takaukset

Sijoitusvarallisuuteni tällä hetkellä alle 6kk säästämisen jälkeen on vajaa 5000€ ja lainaa nykyisestä asunnosta on vielä 35k€ maksamisen jälkeenkin vajaa 50 000€ jäljellä.

Ensimmäinen pykälä on arvioida haluatko käyttää nykyistä asuntoa vakuutena vai onko parempi myydä asunto kaupan ehtona. Omalla kohdallani nykyisen asunnon käyttäminen takaukseen ei ole käytännön tasolla mahdollista. Kiinteistövälittäjä kävi arvioimassa asunnon ja ilmoitti oletettavaksi myyntihinnaksi tässä taloustilanteessa noin 92-96k€, hinta on siis 8000-12 000€ korkeampi kuin mitä maksoin asunnosta neljä vuotta sitten. Puhtaasti tämän alueen toteutuneella neliöhinnalla asunnon arvo olisi 99k€, mutta siihen ei kuulemma ole viime aikoina päästy koska taloustilanne on epävarma ja ihmisten luottamus talouteen huonompi kuin yleensä. Oman asuntoni arvoa on nostanut varsinkin tehty keittiöremontti, mutta keittiöremontin+makuuhuoneremontin kokonaiskustannukset olivat lähemmäs 4000€ joten saatava voitto asunnosta välittäjän arvioimalla haarukalla olisikin enää 4000-8000€. En edes mainitse lainan korkokustannuksia neljän vuoden ajalta tai kiinteistövälittäjän ottamaa palkkiota jos asunto laitetaan myyntiin koska ne mukaan lukien tilanne on täysin plus-miinus-nolla. Luultavasti hinta on tässä taloustilanteessa maksimissaan tuon 92 000€ eli takkiin saattaisi tulla tonni-kaksi.

Joku voisi mainita, että siinähän on silti lainan jälkeen 42-46k€ vapaata vakuusarvoa. Pankki käyttää tässä samaa kaavaa kuin ostettavan asunnon kanssa eli vakuusarvoksi kelpaa vain 70% eli 29400 - 32200€. Jotta asia ei olisi noin helposti klaarattu niin nykyisen lainan haltija Danske haluaa edelleen vakuudet omalle 50 000€ lainalleen eli uuden asunnon ostamiseen käytettävä vakuusarvo olisi luultavasti reilusti alle 20 000€. Kun takausta vaadittiin uudelle asunnolle 24-27k€ niin jäisin vajaaksi vielä vajaan kymppitonnin, siihen ei riitä sijoitustilin varat eikä hätävaratilin varat edes yhteenlaskettuna. Eli vaihtoehto jossa vanha asunto laitettaisiin vuokralle ja myyntiin myöhemmin ei käytännössä ole realistinen ilman reiluja ulkopuolisia takauksia joita minulla ei ole mahdollisuus saada, eikä sen puoleen haluakaan koska olen tottunut selviämään rahallisesti ilman ulkopuolisia apuja.

Eli ainut vaihtoehto on entisen asunnon myynti uuden asunnon ostamisen kaupan ehtona. Tämä on fiksua KAIKISSA tilanteissa muutamasta eri syystä:

• Kahden asunnon loukussa on yksinkertaisesti paska olla. Taloustilanteen vuoksi vanha asunto ei välttämättä mene kaupaksi vaikka kuinka yrittäisi ja vaikka kuinka alas hintaa pudottaisi
• Vanhasta asunnosta vapautuva käteisen määrä voi yllättää positiivisesti, samoin kustannusten leikkaantuminen on yleensä huomattavaa.

Eli vaikka asunnosta ottaisin takkiin pari tonnia ja kauppahinta kaikkien oheiskulujen jälkeen olisi sanotaan nyt vaikkapa katastrofaalinen 85 000€ niin se tarkoittaisi loppulainan 50 000€ maksamisen jälkeen minimissään 35k€ käteisvarantoja.

Kun ajattelee, että uuden lainan kokonaissumma omalla kohdallani on 80-90 000€ ja tarvitsen omaa rahoitusta tai takausta lainalleni 24-27k€ niin tuo 35k€on erittäin suuri osuus lainasta. Jos maksaisin suoraan esimerkiksi 90k€ lainasta tuon verran pois jäisi jäljelle 55 000€ joka on vain 5000€ nykyistä lainamäärää suurempi, kolmikymppiselle ihmiselle 55 000€ kokonaislainamäärä on tietääkseni aika minimaalinen tänä päivänä?  Jos maksaisin vain omarahoitusosuuden/takauksen vaatiman summan 24-27k€ niin se jättäisi karkeasti kymppitonnin täysin muuhun tekemiseen, eli luultavasti sijoittamiseen. Niillä tuotoilla sitten kustannettaisiin vaippamenot ja Piltti-purkit tulevaisuudessa.

Uuden asunnon/talon tuomat kustannusmuutokset

Joku varmaan huomasi, että uudessa talossa jota olemme katsoneet on öljyjärjestelmä. Öljyä talossa kuluu puulämmityksen käytöstä riippuen kuulemma noin 2000l/vuosi joka tällä hetkellä tarkoittaa tietääkseni sellaista 1600-1700€ kustannusta vuosittain. Puut meille ovat ilmaisia joten lämmityskustannukset vuodessa ovat öljyn hinnan joskus noustessakin arviolta vajaa 2000€ vuodessa = 160€/kk. Öljylämmitys on myös helppo vaihtaa maalämpöön eli kun talossa on kymmenen vuotta vanhat öljyvermeet joista voi myymällä saada jopa ihan rahaakin lämmitysjärjestelmää vaihtaessa niin en näe öljyllä lämmittämistä ongelmana lähitulevaisuudessa.

Käyttösähköä uudessa talossa menee kuulemma noin 5000kWh joka ei eroa nykyisen asunnon 7000kWh arvosta paljoa, nykyisessä on suorasähkölämmitys ja kuukausittaiset sähkölaskut ovat olleet 50-100€ luokkaa. Vastike nykyisessä on ollut vajaa 150€ kuukaudessa kun uudessa vastiketta vastaava kiinteistövero on noin 40€ kuukaudessa, jätemaksu on parikymppiä josta on mahdollista vielä tinkiä kompostoimalla omat biojätteet. Yhteenvetona nykyisessä asunnossa lämmitys&sähkö+vastike ovat 200-250€/kk, uudessa lämmitys+sähkö+kiinteistövero+jätemaksu ovat arviolta 320€/kk. Erotus asumiskustannuksissa siis karkeasti laskien +100€/kk.

MUTTA, päästään tähän hauskaan osuuteen. Koska nykyisellä asunnon sijainnilla 12km päässä työpaikasta olen budjetoinut 100€/kk polttoaineeseen ja uuden asunnon sijainnilla 4km päässä työpaikasta voin hoitaa puolet viikosta kävellen tai polkupyörällä säilyttäen autoa kotona tai työpaikalla niin säästän pakollisissa polttoainemenoissa arviolta 50€/kk. Minulla on myös projektiautoa varten vuokrattu hallipaikka noin 20km päässä josta maksan 50€/kk, uuden talon myötä minulle muodostuisi mahdollisuus siirtää projektiauto omaan autotalliin jonka myötä säästän toisen 50€/kk.

Tottakai omakotitalossa on muitakin kustannuksia kuten korjauskulujen kattaminen omasta pussista, mutta samalla tavalla asunto-osakeyhtiö joutuu korjauksia tekemään ja niiden kustannukset ovat sitten joko osakkaiden maksettavissa suoraan omilla lainoituksilla tai yhtiövastikkeen korotuksen avulla. Koska nykyinen asunto sijaitsee talossa joka on tehty 1990 ja uusi talo on käytännössä täysin rempattu kymmenen vuoden sisään niin tulossa olevien remonttikustannusten määrä on uudessa huomattavasti pienempi kuin vanhassa. Kun itse vielä kaiken lisäksi osaa tehdä erittäin paljon ja on kavereita jotka osaavat autella niin en näe ongelmana omakotitalon tuomia korjausvastuita.

Kaiken kaikkiaan uuden talon/asunnon myötä kuukausittaiset menoni eivät juurikaan muuttuisi nykyisestä. 

Yhteenveto

Paikka on parempi, talon kunto on iästä huolimatta tehtyjen remonttien vaikutuksen myötä parempi, talo sijaitsee lähempänä tämän maankolkan suurta keskusta joten arvo pysyisi oletettavasti paremmin kuin nykyisellä vaikka nykyinenkään 12km ei ole varmasti paha matka suurimman osan mielestä. Kaiken kaikkiaan vaihto olisi mielestäni erittäin fiksua vaikka hieman ottaisinkin takkiin nykyisen asunnon kanssa. Raha on vain rahaa ja kun se on kerran mennyt niin turha sen perään on enää itkeä, eihän sitä saa 80-luvun autostakaan omiaan pois vaikka miten olisi remonttia tehnyt ja pitänyt kuin kukkaa kämmenellä. Kaikki asuntoon tai autoon käytetty raha ei siis koskaan siirry suoraan arvoon vaan suuren osan joutuu laskemaan ikävä kyllä ihan olemassa olevan arvon ylläpitämiseen!

Pieni muistilista itselle tulevaisuuden varalle ja kenties muillekin asunnosta haaveileville. Tässä on karkeasti polku jota pitkin homma menee:

1. Tarve vaihtamiselle, tee karkea arvio nykyisen asunnon arvosta vertailemalla lähistöllä myynnissä oleviin.
2. Alustavan lainatarjouksen pyytäminen pankeilta jos lainalle on tarvetta. Tässä vaiheessa voit myös pyytää ilmaisen suullisen arvioinnin nykyisen asunnon arvosta kiinteistövälittäjiltä, pyydä useampi kuin yksi!
3. Sopivan asunnon metsästäminen. Käytä reilusti aikaa äläkä tee liikaa kompromisseja toiveidesi suhteen!
4. Jos olet valmis asumaan vuokralla välissä niin pistä oma asuntosi myyntiin hyvissä ajoin, jos haluat suoraan uuteen kotiin niin skippaa kohdasta 3 kohtaan 5.
5. Tee tarjous uudesta asunnosta välittäjälle. Muista tässä kolme kriittistä kohtaa:
1. Kaupan ehdoiksi tulisi AINA asettaa lopullinen lainapäätös pankilta (1), vanhan asunnon myynti ennen uuden lopullista ostamista esimerkiksi 3kk kuluessa ja tarjous raukeaa jos ei asunto mene kaupaksi (2) sekä kuntotarkastus uuteen kohteeseen SINUN valitsemasi kuntotarkastajan toteuttamana (3).
6. Käy katsomassa asuntoa vielä kertaalleen. Vaadi myös keskustelua nykyisen omistajan kanssa ennen kaupan sinetöimistä koska sieltä saat tiedot esimerkiksi talon lämmitysjärjestelmän käyttämisestä, yms tiedot joita välittäjällä ei ole. Tämän voi tietysti tehdä mieluusti jo ennen lopullisen tarjouksen jättämistä...
7. Kun vanha kämppäsi menee kaupaksi ja uuteen on tarkastus tehty niin ei muuta kuin allekirjoittamaan paperit ja muuttokuormaa kasaamaan :)

Tällaista tällä kertaa. Tänään saakin vielä lisäksi vahdata miten osakekurssit reagoivat Trumpin valintaan ja katsoa pääseekö sitä laittamaan Nordnetin sopivasti sattuvan 0€ välityspalkkiotarjouksen myötä salkkua uuteen uskoon jenkkikohteiden osalta :)

Asunnon ostaminen - älä hätäile!

Kuten joku on saattanut aiemmista teksteistä ohimennen huomata, olemme avopuolison kanssa katselleet omakotitaloa ja käyneet näytöissä tutustumassa meitä kiinnostaneisiin kohteisiin. Homma on ollut aikalailla erilaista kuin omalla edellisellä kierroksellani nelisen vuotta takaperin rivitaloasuntoja kierrellessä. On ollut mukavia yllätyksiä, mutta valitettavasti suurin osa on kääntynyt sinne negatiiviseen suuntaan.

Vaatimuksiahan meillä ei ole ollut paljon, tässä tärkeimmät:

• Kolme makuuhuonetta + kodinhoitohuone / muu siihen verrattavissa oleva tila
• Kaupan hinta kaikkine oheismaksuineen (minun varainsiirtoveroni, lainhuudatus, yms) alle 180k€
• Tontti on oma eikä kaupungin vuokra, vuokratontille ainoastaan jos vuokrasopimus yltää meidän eläkeikäämme saakka eli 2050-luvun loppupuolelle.
• Suurimmat remontit, eli mielellään viemäri & käyttövesi tehty, vesikatto ja kattopelti ois kans kauheen kiva.
• Lämmitysmuotona kaukolämpö tai suorasähkö ja siihen kaverina ilp/varaava takka.

Ei kai nuo nyt mitään mahdottomia vaatimuksia ole, varsinkaan täällä Itä-Suomessa jossa vapaita asuntoja ja taloja tuntuu olevan korttelit väärällään, osa huonompia ja osa parempia?

Ensimmäisenä huomiona tuli vastaan se miten paljon myynti-ilmoitus voi oikeasti poiketa tilanteesta joka tulee vastaan paikan päällä!

Otetaan kaksi esimerkkiä

Esimerkki 1

Ensikäsitys myynti-ilmoituksesta saatuna: Kuvissa on hieno rintamamiestalo, sokkelien reunustat avattu ja täytetty soralla, kuisti verhoilla, autotalli, tyylikkäästi tapetoidut huoneet ja käytännöllinen pohjapiirustus.

Todellisuus:

• Sora ylettyy kuulemma vain 50cm syvyyteen
• kellarin poistoilmaventtiilit tukittu villalla joten keuhkoissa huomaa heti ihanan kellarisen homeen tuoksun
• kuistin perustukset ovat rapautuneet ja alla kasvaa jotain humalaa joka tunkee lautojen väliin joka puolelta
• huoneissa lattiamateriaalina laminaatti mutta ei mitään tietoa milloin ja miten se on tehty (kosteusriski jos alla väärät materiaalit)
• yläkerrassa hormin kyljessä halkeama josta on ilmiselvästi tullut vettä ja valunut lattiamaton reunan alle. Vieressä töröttää lattiasta keittiön putkistot, itse keittiö on purettu pois joskus ammoisina aikoina eikä sitä näy edes pohjapiirustuksissa.
• talo ollut kylmillään jo vuoden päivät josta ei mainintaa myynti-ilmoituksessa. Kosteus noussut ovien ja karmien välistä sisätilan "pinkopahveihin" jotka sen vuoksi värjäytyneet ja kupruilleet.

Hintapyyntö mittaluokassa 130 000-140 000€, jätettiin väliin.

Esimerkki 2

1960-luvun alussa rakennettu kaksikerroksinen talo. Kuvissa hieno valaistus, remontoitu keittiö, ihanan iso olohuone, kolme makuuhuonetta, autotalli. Alakerrassa tilat takkahuoneelle, hyvänkokoinen sauna ja kodinhoitotilat joista ei kuitenkaan kuvia. Putkiremontti ja käyttövesiputkisto tehty.

Todellisuus:

• Keittiössä kosteusvaurio kymmenen vuotta sitten, korjattu vakuutusyhtiön piikkiin. Osa keittiön jalkalistoista ja kalusteiden sokkelilistoista puuttuu, minkähän takia? "Ruokamainen" tuoksu vaikka talo ollut kuulemma omistajien loman vuoksi kaksi viikkoa tyhjillään ennen näyttöä
• Putkiremontin jäljet näkyvät, läpiviennit seinistä ovat peittämättä, putket koteloimatta. Sisällä et näe käytännössä mitään ilman valoja klo17 aikaan, kuvat otettu keskellä päivää tai eri vuodenaikaan
• Yksi makuuhuoneista on tehty pilkkomalla jättimäinen ruokailuhuone kahteen osaan, seinämuutosten vuoksi parkettia on muokattu ja asennettu peitepaloja jotka eivät ole kunnolla kiinni missään
• Alakerran takkahuoneeksi tarkoitetussa tilassa on pari seinäpaneelia irronnut kuvien ottamisen jälkeen, patterin taakse on itse viritetty joku alumiinipeite lämpöä ohjaamaan ja ikkunan & karmin välistä paistaa päivä läpi
• Kodinhoitotilaan on tehty 1980-luvulla kaukolämpölaitteisto joten puolet tilasta sen käytössä.

Hintapyyntö mittaluokassa 180 000 - 190 000€, jätettiin väliin.

Pohdintaa

Muut kohteet jatkavat hyvin samalla linjalla, esitteissä annettiin ymmärtää ihan muuta mitä paikan päältä tuli löytymään ja hintapyynnöt olivat ihan poskettomia. Jossain verkkolehdessä (Talous-Sanomat kenties?) oli uutinen joku aika sitten, että myyjien hintapyyntö ei tällä hetkellä kohtaa ollenkaan sen kanssa mitä ostajat ovat valmiita maksamaan. Allekirjoitan ainakin tämän seudun osalta tilanteen täysin.

Osan noista pettymyksistä otan ihan meidän piikkiin myös, ensimmäistä kertaa elämässä omakotitaloja katselemassa ostomielellä joten sen varmasti huomaa ns. sisälukutaidon puutteena. Muuten ammattini vuoksi kyllä tiedän suurin piirtein millaisia ovat talon eri osien elinkaaret, jne jonka takia olemmekin vaatimuslistalle asettaneet nuo käyttövesiputkien ja viemärien remontit. Kohteiden kalleus vaan pääsi yllättämään siihen nähden mitkä meidän odotukset olivat, ja miksi hintataso yllätti tulee seuraavaksi:

Tällä seudulla saat 5km päässä keskustasta vuonna 2015 tieverkon ja kunnalllistekniikan saaneelta uudelta asuinalueelta 1000m^2 tontin hintaan 20 000€. Siihen päälle tulee sitten kunnallistekniikan ja sähköverkon liittymismaksut, kenties 15 000€ jonka päälle tontin pohjatyöt kenties 30 000€. Tontin saa siis rakennusvalmiiksi karkeasti arvioiden 60-70 000€ hinnalla. Useamman valmistalopakettifirman sivuilta katsottuna avaimet käteen -tyylisen talopaketin saa alle 150 000€ hintaan. Täysin uuden talon täysin uudelta asuinalueelta saa siis noin 220 000€ hinnalla.

Jos vertaillaan vanhaan 1960-luvun taloon joka saataisiin keskimääräisellä hinnalla 160 000€ ja siihen olisi tehty tärkeimmät eli putkistot ja käyttövedet. Halpaa ja leppoisaa asumista sinne 2050-luvulle saakka tiedossa vai?

Elinkaaren loppuvaiheen takia seuraavan kymmenen vuoden sisään ainakin kattoremontti olisi iskemässä päälle. 3mh+muut tilat menee lähemmäs 150m^2 kokoluokkaa jolle kattoremontin teettäminen maksaisi noin 10 000€. Vesikiertoisen patterijärjestelmän käyttöikä on noin 50 vuotta, lämmönsiirtimen 30 vuotta ja vesipumppujen noin 20 vuotta ja vaikka ne kestävätkin yleisesti ottaen tuplat tuosta niin eivät luultavasti kestä 2050-luvulle ilman koskemista. Talojen sähköjärjestelmät ovat vanhentuneet, samoin eristeet eivät vastaa tämän päivän tasoa, lämmityskustannukset ovat suhteellisen suuria jo ihan kaukolämmön perusmaksun vuoksi. Lopputuloksena talon hinta plussattuna remontteihin kuluneella summalla on luultavasti kolmenkymmenen vuoden kuluttua yli 200 000€ ja se ei silti ole uusi vaan loppuvaiheessa satavuotias tiilitalo puurungolla.

Miksi siis ostaa tuollaista taloa? Niissä on oma viehätyksensä, ovat tällä hetkellä vielä täysin käyttökunnossa ja hintaan nähden tilaa niissä on yleisesti ottaen enemmän kuin uusissa taloissa. Mutta kalliiksi se tulee ja jokaisen tulisi tämä tiedostaa, ei pidä ajatella talon kuntoa ja siitä seuraavia kustannuksia tällä hetkellä eikä viiden vuoden päästäkään, vaan mieluummin kahdenkymmenen vuoden päähän.

Lopputulos

Meillä on tällä hetkellä pieni rivarikaksio johon mahtuu yhden paketin verran jälkikasvua ainakin pariksi vuodeksi kun ei vaadi omaa huonetta joten laitettiin sitten ostohomma ns. jäihin (kuten ETF-säästöohjelmanikin viime kuussa :D). Katsellaan rauhassa mitä tulee vastaan, mutta ei mennä väkipakolla katsomaan mitään ikivanhoja rotiskoja. Samalla nostetaan rajaksi 1980-luvun talo tai uudempi. Laitetaan myös tässä lähitulevaisuuden aikana huomattavasti lisää rahaa sukanvarteen ja makselen itse tuosta nykyisestä asunnosta lainaa pois, jotta sitten kun aika koittaa niin meillä on riittävät valttikortit taskussa ja reilusti valuuttaa kalliimmankin kohteen ostamiseen.

Millaisia mietteitä olette muut käyneet läpi kiinteistöjä tai asuntoja ostaessanne?