Asunnon ostaminen - Takausten ja rahoituksen järjestäminen

Noniin. Vaikka kuinka vannoin ettei osteta mitään vanhaa räyhkää niin nyt näyttäisi siltä, että sopiva talo on osunut kohdalle. Ajattelin sitten kirjotella tällasta muistilistaa ja etenemispolkua miten hommassa on menty eteenpäin edellisen postauksen jälkeen ja mitä on seuraavaksi odotettavissa.

Uusi mielenkiinnon kohde on rakennettu vuonna 1971, täystiilitalo ilman ulkokuoren tuuletusväliä. Pohjalla on siis betonilaatta, seinässä tiili+mineraalivilla+sisätiiliverhous. Tärkeimmät asiat joita taloon on tehty ja saivat meidät kiinnostumaan kohteesta:

• Kylpyhuonetilojen saneeraus kymmenen vuotta takaperin
• Keittiöremontti 2010 tällä puolen
• Öljylämmitysjärjestelmä uusittu kymmenen vuotta takaperin (maanpäällinen säiliö pannuhuoneessa, uusittu poltinjärjestelmä). Samalla uusittu käyttövesiputkistot ja lämmitysverkosto.
• Iso autotalli, lähemmäs 30m^2 joten mahtuu harrastamaan helposti
• Rauhallinen paikka, kahdella sivulla naapuri, yhdellä sivulla 10m leveä puistokaista jonka jälkeen seuraava naapuri, yhdellä sivulla rauhallinen katu jonka takana puolustusvoimien omistama saakelin iso maapläntti eli ei ole tiedossa sille puolelle naapureita ihan heti. Työmatka itselläni tuolta olisi noin 4km nykyisen 12km sijaan joten sen voi joko kävellä tai polkea fillarilla erittäin mielellään :)
• Kaksi makuuhuonetta ja keittiön vieressä ruokailutila joka muutettavissa makuuhuoneeksi yhdellä 2m pitkällä väliseinällä, kustannus siis kymppien/satasten luokkaa jos tarvetta ilmenee.
• Painovoimainen ilmanvaihto vaihdettu koneelliseen kymmenen vuotta takaperin, samalla asennettu LTO joka levittää varaavan takan jakaman lämmön tasaisesti asunnon eri puolille. Saunakin toimii puilla joten kenties sitä tulisi käytettyä useammin kuin nykyistä :)
• Ikkuna- ja oviremontit tehty 2000-luvulla
• Katto uusittu tasakatosta konesaumatuksi harjakatoksi alle kymmenen vuotta sitten.
• Sokkelin patolevyt+salaojitus+kaadot talon vierustoilla tehty 2010 tällä puolen.

Mikä näissä on huomioitavaa on se, että KAIKKI isot remontit on tehty noin kymmenen vuoden sisään. Ainut joka meillä/minulla on osunut silmään on autotallin sähköistys, siihen voisi parilla sadalla palkata sähkömiehen tekemään johdotukset uusiksi jossain vaiheessa. Kylpyhuoneremontin, lämmitysjärjestelmän ja käyttövesiputkistojen uusiminen sekä lattiamateriaalien päivittäminen nykyaikaiseksi tarkoittaa sitä ettei asbestia pitäisi olla talossa enää jäljellä (jos on ollutkaan), helpottaa tulevien remonttien ja ylläpitohommien tekemistä erittäin paljon. Täystiilitalo on myös käytännössä idioottivarma ratkaisu jos ei ole hölmöilty. Seinissä olevan kosteuden huomaa samantien sisätilojen hajussa & ulkoverhouksen värissä ja vaatii erittäin rankkaa kaatosadetta jotta vesi tunkeutuu niin syvälle seinärakenteeseen ettei se kuivaisi lämpimillä keleillä. Mahdolliset lämpövuodot tulevat ilmi armottomasti pakkaskelillä sulina lämpäreinä ulkokuoressa joka muuten on talvisaikaan ns. huurteisen/kylmän näköinen.

Vaikuttaa siis juuri sopivalta, mutta hankinnassa on muutama mutta.

Rahoitus

En tässä ala hintapyyntejä talosta kertoilemaan, mutta sanotaan nyt niin että talon hinta on hieman yli tuplat siitä mitä maksoin omasta rivitaloasunnostani neljä vuotta sitten. Koska meitä on taloa ostamassa kaksi henkilöä niin rahoituksen tarve omalta osaltani on käytännössä sama kuin entisen asunnon kohdalla.

Pankkien kanssa ollaan alustavasti lainatarjouksista neuvoteltu, ja kynnyskysymykseksi nousee koko ajan oman rahoituksen sekä takauksien tarve. Omaa pääomaa ei tämän vuoden alussa kiristyneistä säännöksistä huolimatta tarvita hirveästi, meillä suunniteltu omarahoitusosuus olisi vain noin 3.5% asunnon hinnasta. Pieni omarahoitusosuus nostaa kuitenkin vaadittujen takauksien määrää huomattavasti, ostettava asunto kelpaa lainan takaukseksi noin 70% osuudella hintapyynnöstä.

Tämä tarkoittaa omalla osallani sitä, että kun tulevan rahoituksen tarve kaikkine oheiskuluineen (varainsiirtovero, lainhuudatus, yms) on 80-90k€ ja siitä asunto hoitaa 70% eli 56k€ - 63k€ niin tarvitsen käteistä / takausta karkeasti 24k€ - 27k€.

Takaukset

Sijoitusvarallisuuteni tällä hetkellä alle 6kk säästämisen jälkeen on vajaa 5000€ ja lainaa nykyisestä asunnosta on vielä 35k€ maksamisen jälkeenkin vajaa 50 000€ jäljellä.

Ensimmäinen pykälä on arvioida haluatko käyttää nykyistä asuntoa vakuutena vai onko parempi myydä asunto kaupan ehtona. Omalla kohdallani nykyisen asunnon käyttäminen takaukseen ei ole käytännön tasolla mahdollista. Kiinteistövälittäjä kävi arvioimassa asunnon ja ilmoitti oletettavaksi myyntihinnaksi tässä taloustilanteessa noin 92-96k€, hinta on siis 8000-12 000€ korkeampi kuin mitä maksoin asunnosta neljä vuotta sitten. Puhtaasti tämän alueen toteutuneella neliöhinnalla asunnon arvo olisi 99k€, mutta siihen ei kuulemma ole viime aikoina päästy koska taloustilanne on epävarma ja ihmisten luottamus talouteen huonompi kuin yleensä. Oman asuntoni arvoa on nostanut varsinkin tehty keittiöremontti, mutta keittiöremontin+makuuhuoneremontin kokonaiskustannukset olivat lähemmäs 4000€ joten saatava voitto asunnosta välittäjän arvioimalla haarukalla olisikin enää 4000-8000€. En edes mainitse lainan korkokustannuksia neljän vuoden ajalta tai kiinteistövälittäjän ottamaa palkkiota jos asunto laitetaan myyntiin koska ne mukaan lukien tilanne on täysin plus-miinus-nolla. Luultavasti hinta on tässä taloustilanteessa maksimissaan tuon 92 000€ eli takkiin saattaisi tulla tonni-kaksi.

Joku voisi mainita, että siinähän on silti lainan jälkeen 42-46k€ vapaata vakuusarvoa. Pankki käyttää tässä samaa kaavaa kuin ostettavan asunnon kanssa eli vakuusarvoksi kelpaa vain 70% eli 29400 - 32200€. Jotta asia ei olisi noin helposti klaarattu niin nykyisen lainan haltija Danske haluaa edelleen vakuudet omalle 50 000€ lainalleen eli uuden asunnon ostamiseen käytettävä vakuusarvo olisi luultavasti reilusti alle 20 000€. Kun takausta vaadittiin uudelle asunnolle 24-27k€ niin jäisin vajaaksi vielä vajaan kymppitonnin, siihen ei riitä sijoitustilin varat eikä hätävaratilin varat edes yhteenlaskettuna. Eli vaihtoehto jossa vanha asunto laitettaisiin vuokralle ja myyntiin myöhemmin ei käytännössä ole realistinen ilman reiluja ulkopuolisia takauksia joita minulla ei ole mahdollisuus saada, eikä sen puoleen haluakaan koska olen tottunut selviämään rahallisesti ilman ulkopuolisia apuja.

Eli ainut vaihtoehto on entisen asunnon myynti uuden asunnon ostamisen kaupan ehtona. Tämä on fiksua KAIKISSA tilanteissa muutamasta eri syystä:

• Kahden asunnon loukussa on yksinkertaisesti paska olla. Taloustilanteen vuoksi vanha asunto ei välttämättä mene kaupaksi vaikka kuinka yrittäisi ja vaikka kuinka alas hintaa pudottaisi
• Vanhasta asunnosta vapautuva käteisen määrä voi yllättää positiivisesti, samoin kustannusten leikkaantuminen on yleensä huomattavaa.

Eli vaikka asunnosta ottaisin takkiin pari tonnia ja kauppahinta kaikkien oheiskulujen jälkeen olisi sanotaan nyt vaikkapa katastrofaalinen 85 000€ niin se tarkoittaisi loppulainan 50 000€ maksamisen jälkeen minimissään 35k€ käteisvarantoja.

Kun ajattelee, että uuden lainan kokonaissumma omalla kohdallani on 80-90 000€ ja tarvitsen omaa rahoitusta tai takausta lainalleni 24-27k€ niin tuo 35k€on erittäin suuri osuus lainasta. Jos maksaisin suoraan esimerkiksi 90k€ lainasta tuon verran pois jäisi jäljelle 55 000€ joka on vain 5000€ nykyistä lainamäärää suurempi, kolmikymppiselle ihmiselle 55 000€ kokonaislainamäärä on tietääkseni aika minimaalinen tänä päivänä?  Jos maksaisin vain omarahoitusosuuden/takauksen vaatiman summan 24-27k€ niin se jättäisi karkeasti kymppitonnin täysin muuhun tekemiseen, eli luultavasti sijoittamiseen. Niillä tuotoilla sitten kustannettaisiin vaippamenot ja Piltti-purkit tulevaisuudessa.

Uuden asunnon/talon tuomat kustannusmuutokset

Joku varmaan huomasi, että uudessa talossa jota olemme katsoneet on öljyjärjestelmä. Öljyä talossa kuluu puulämmityksen käytöstä riippuen kuulemma noin 2000l/vuosi joka tällä hetkellä tarkoittaa tietääkseni sellaista 1600-1700€ kustannusta vuosittain. Puut meille ovat ilmaisia joten lämmityskustannukset vuodessa ovat öljyn hinnan joskus noustessakin arviolta vajaa 2000€ vuodessa = 160€/kk. Öljylämmitys on myös helppo vaihtaa maalämpöön eli kun talossa on kymmenen vuotta vanhat öljyvermeet joista voi myymällä saada jopa ihan rahaakin lämmitysjärjestelmää vaihtaessa niin en näe öljyllä lämmittämistä ongelmana lähitulevaisuudessa.

Käyttösähköä uudessa talossa menee kuulemma noin 5000kWh joka ei eroa nykyisen asunnon 7000kWh arvosta paljoa, nykyisessä on suorasähkölämmitys ja kuukausittaiset sähkölaskut ovat olleet 50-100€ luokkaa. Vastike nykyisessä on ollut vajaa 150€ kuukaudessa kun uudessa vastiketta vastaava kiinteistövero on noin 40€ kuukaudessa, jätemaksu on parikymppiä josta on mahdollista vielä tinkiä kompostoimalla omat biojätteet. Yhteenvetona nykyisessä asunnossa lämmitys&sähkö+vastike ovat 200-250€/kk, uudessa lämmitys+sähkö+kiinteistövero+jätemaksu ovat arviolta 320€/kk. Erotus asumiskustannuksissa siis karkeasti laskien +100€/kk.

MUTTA, päästään tähän hauskaan osuuteen. Koska nykyisellä asunnon sijainnilla 12km päässä työpaikasta olen budjetoinut 100€/kk polttoaineeseen ja uuden asunnon sijainnilla 4km päässä työpaikasta voin hoitaa puolet viikosta kävellen tai polkupyörällä säilyttäen autoa kotona tai työpaikalla niin säästän pakollisissa polttoainemenoissa arviolta 50€/kk. Minulla on myös projektiautoa varten vuokrattu hallipaikka noin 20km päässä josta maksan 50€/kk, uuden talon myötä minulle muodostuisi mahdollisuus siirtää projektiauto omaan autotalliin jonka myötä säästän toisen 50€/kk.

Tottakai omakotitalossa on muitakin kustannuksia kuten korjauskulujen kattaminen omasta pussista, mutta samalla tavalla asunto-osakeyhtiö joutuu korjauksia tekemään ja niiden kustannukset ovat sitten joko osakkaiden maksettavissa suoraan omilla lainoituksilla tai yhtiövastikkeen korotuksen avulla. Koska nykyinen asunto sijaitsee talossa joka on tehty 1990 ja uusi talo on käytännössä täysin rempattu kymmenen vuoden sisään niin tulossa olevien remonttikustannusten määrä on uudessa huomattavasti pienempi kuin vanhassa. Kun itse vielä kaiken lisäksi osaa tehdä erittäin paljon ja on kavereita jotka osaavat autella niin en näe ongelmana omakotitalon tuomia korjausvastuita.

Kaiken kaikkiaan uuden talon/asunnon myötä kuukausittaiset menoni eivät juurikaan muuttuisi nykyisestä. 

Yhteenveto

Paikka on parempi, talon kunto on iästä huolimatta tehtyjen remonttien vaikutuksen myötä parempi, talo sijaitsee lähempänä tämän maankolkan suurta keskusta joten arvo pysyisi oletettavasti paremmin kuin nykyisellä vaikka nykyinenkään 12km ei ole varmasti paha matka suurimman osan mielestä. Kaiken kaikkiaan vaihto olisi mielestäni erittäin fiksua vaikka hieman ottaisinkin takkiin nykyisen asunnon kanssa. Raha on vain rahaa ja kun se on kerran mennyt niin turha sen perään on enää itkeä, eihän sitä saa 80-luvun autostakaan omiaan pois vaikka miten olisi remonttia tehnyt ja pitänyt kuin kukkaa kämmenellä. Kaikki asuntoon tai autoon käytetty raha ei siis koskaan siirry suoraan arvoon vaan suuren osan joutuu laskemaan ikävä kyllä ihan olemassa olevan arvon ylläpitämiseen!

Pieni muistilista itselle tulevaisuuden varalle ja kenties muillekin asunnosta haaveileville. Tässä on karkeasti polku jota pitkin homma menee:

1. Tarve vaihtamiselle, tee karkea arvio nykyisen asunnon arvosta vertailemalla lähistöllä myynnissä oleviin.
2. Alustavan lainatarjouksen pyytäminen pankeilta jos lainalle on tarvetta. Tässä vaiheessa voit myös pyytää ilmaisen suullisen arvioinnin nykyisen asunnon arvosta kiinteistövälittäjiltä, pyydä useampi kuin yksi!
3. Sopivan asunnon metsästäminen. Käytä reilusti aikaa äläkä tee liikaa kompromisseja toiveidesi suhteen!
4. Jos olet valmis asumaan vuokralla välissä niin pistä oma asuntosi myyntiin hyvissä ajoin, jos haluat suoraan uuteen kotiin niin skippaa kohdasta 3 kohtaan 5.
5. Tee tarjous uudesta asunnosta välittäjälle. Muista tässä kolme kriittistä kohtaa:
1. Kaupan ehdoiksi tulisi AINA asettaa lopullinen lainapäätös pankilta (1), vanhan asunnon myynti ennen uuden lopullista ostamista esimerkiksi 3kk kuluessa ja tarjous raukeaa jos ei asunto mene kaupaksi (2) sekä kuntotarkastus uuteen kohteeseen SINUN valitsemasi kuntotarkastajan toteuttamana (3).
6. Käy katsomassa asuntoa vielä kertaalleen. Vaadi myös keskustelua nykyisen omistajan kanssa ennen kaupan sinetöimistä koska sieltä saat tiedot esimerkiksi talon lämmitysjärjestelmän käyttämisestä, yms tiedot joita välittäjällä ei ole. Tämän voi tietysti tehdä mieluusti jo ennen lopullisen tarjouksen jättämistä...
7. Kun vanha kämppäsi menee kaupaksi ja uuteen on tarkastus tehty niin ei muuta kuin allekirjoittamaan paperit ja muuttokuormaa kasaamaan :)

Tällaista tällä kertaa. Tänään saakin vielä lisäksi vahdata miten osakekurssit reagoivat Trumpin valintaan ja katsoa pääseekö sitä laittamaan Nordnetin sopivasti sattuvan 0€ välityspalkkiotarjouksen myötä salkkua uuteen uskoon jenkkikohteiden osalta :)