Varallisuus 2019-> - Tulevaisuuden hahmottelua Part.2

Tammikuussa tein pientä yhteenvetoa vuosien 2016-2018 passiivisista tulovirroista, käytännössä osingoista, ja asetin vuoden 2019 tavoitteeksi säästää 10 000€. Pienenä kertauksena, sijoitusasunnon lainojen lyhentymisestä saan kasaan 3072€ ja vuokratulosta käteen jäävästä osuudesta 2400€ joten säästettävää löytyy noiden lisäksi vielä 4528. Loppuosuuden osalta pääsin laskuissani karkeasti 9200€ säästösummaan joten 800€ verran olen vajaa tavoitteestani. Nyt olen luultavasti keksinyt ratkaisin tuohonkin vajeeseen! :D

Vuokra-asunnon tuotot hyötykäyttöön

Kuukausittaisesta 600€ vuokratulosta tehtävien vähennysten jälkeen siitä pitää varata noin 100€/kk veroihin ja 180€ vastikkeeseen. Jäljelle jäävästä 300€ potista korvamerkkasin 100€ asuntoon kohdistuviin mahdollisiin korjauksiin ja vain 200€ laskin "vapaaksi tuloksi" kasvattamaan varallisuuttani. Maksan asunnosta koituvat lainakulut omalta tililtäni ja vuokratililtä menee ainoastaan asuntoon kuuluva yhtiövastike joten sinne kertyy joka kuukausi yli 400€ verran ylimääräistä joka on tähän saakka jäänyt odottamaan päivää tulevaa.

Mihin minä oikeastaan säästän tuota kuukausittaista 400€ summaa? Verojen karkea suuruusluokkahan minulla jo on tiedossa joten onko mitään järkeä säilöä koko summaa tilillä jonka tuottoprosentti on 0%?

Olen arvioinut remonttirahaston tarpeeksi 100€/kk, mutta taloyhtiön viiden vuoden suunnitelmissa ei ole ainuttakaan isompaa remonttia kirjattuna nyt kun ovet on vaihdettu ja asunnossani on remontoitu kylpyhuone 2017 sekä keittiö 2015 joten mihin remonttitarpeeseen minä oikein säästän? Säästin oviremonttiinkin vaaditut yli 2000€ erittäin lyhyessä ajassa vuoden 2018 aikana ilman asunnosta tulevia vuokratuloja joten luotan siihen, että tarpeen vaatiessa pystyn jatkossakin säästämään isompiin remontteihin puolessa vuodessa vähintään 2500€ verran.

Olisiko siis fiksua päättää, että jatkossa kuukausittaisesta 600€ vuokratuotosta jätän tilille 180€ yhtiövastikkeen maksamiseen, 20€ "pientilpehöörin/korjauksen" tekemiseen sekä 100€ veromätkyjä varten? Loput 300€ siirtäisin parempituottoiseen kohteeseen eli toisin sanoen Nordnetin sijoitussalkkuuni kerryttämään osinkoja.

Tietenkään tuota ei tarvitse tehdä joka ikinen kuukausi vaan esimerkiksi kolmen kuukauden välein tai kesällä mätkyjen maksamisen jälkeen (taisivat siirtää mätkyt ja veronpalautukset tälle vuodelle alkamaan jo kesäkuusta?).

Toisin sanoen edellisessä tekstissä saamani kertymä 9222€ kasvoi juuri remonttirahaston eliminoimisen myötä 100€/kk joka tarkoittaa vuosikertymää 10422€.

Tilanne pitkässä juoksussa

Edellisessä suunnitelmaosassa kirjoitin seuraavanlaisen rautalangan tilanteestani:

Haaveissani siintää sellainen 6000€ kokonaisosinkokertymä kalenterivuodelle, verojen jälkeen, jolla pystyisin maksamaan kaikki pakolliset asumismenot melko kivuttomasti olettaen että tuon saavuttamisen aikaan asunto on jo velaton. Tämä tarkoittaisi vajaata 9000€ bruttokertymää vuodessa. Nykyisellä 2.30 osinkoprosentilla tuon 9000€ bruttokertymän saavuttaminen tarkoittaisi 400 000€ suuruista osakesalkkua. Jos saan sijoitettua omaa rahaa noin 10 000€ vuodessa (toiveajattelua) tarkoittaisi tuon saavuttaminen 40v mittaista urakkaa jolloin itselläni on ikää jo 74v ja monttupaikka kirkon takana alkaa joka aamu tuntua todellisemmalta.

Ihan ensimmäinen operaatio on yrittää korottaa osinkoprosenttia nykyisestä. Oletetaan, että saan hilattua sen vaatimattomaan 3%, se tarkoittaisi, että haluttu 9000€ bruttokertymä vaatii 300 000€ suuruisen salkun. Kymppitonnin vuositahdilla tuon kasaamiseen menee kolmekymmentä vuotta joten saisin sen kasaan 64 vuoden iässä, ottamatta huomioon osinkojen uudelleen sijoitusta ja salkun arvon heilahteluja.

Rikas Erakko on tehnyt hyvän laskurin jolla pystyy selkeästi katsomaan korkoa korolle-ilmiön vaikutuksen säästämiseen. Tämän hetkisen 13 000€ salkun jatkeena 3% tuotto-odotuksella 10 000€ vuodessa sijoittaen haluttu 300 000€ salkku täyttyisi 21v päästä eli olisin silloin 55v ikäinen ja matkaa eläkeikään olisi vielä yli kymmenen vuotta. Tämä on siis perusajatus tästä eteenpäin ja tätä oletusta lähdetään nyt jalostamaan eteenpäin pyrkien tiputtamaan tuosta vielä muutamia vuosia pois elämänlaadusta liikaa tinkimättä :)

Asunnon vaikutus

Omistan tällä hetkellä sijoitusasunnon jonka arvo on ~100 000€ ja velkaa siinä on kiinni 56 000€. Lainamäärä lyhenee 3072€ vuodessa joten asunnossa kiinni oleva laina olisi kuitattu 18v kuluttua normaalia tahtia maksettuna ja jätettynä huomioimatta remontteihin tulevaisuudessa menevät rahat. En kuitenkaan aio asuntoa pitää lähellekään tuota aikaa koska jossain vaiheessa ausntoon kohdistuvat remonttitarpeet syövät vuokratuoton ja tekevät sijoittamisesta tappiollista.

Sanotaan nyt, että myyn asunnon viiden vuoden kuluttua. Viidessä vuodessa asuntoon kohdistuva velka on tippunut lukemaan 40640€. Toisaalta myös asunnon arvoon voi laskea pienen aleneman koska kylpyhuone ja keittiö eivät siinä vaiheessa ole "uusia" eli toisin sanoen ne eivät ole aivan yhtä hyviä myyntivaltteja kuin ne olisivat nyt. Lasketaan asunnon arvoksi viiden vuoden kuluttua täysin hatusta heitettynä 96000€ eli arvon alenema olisi vajaa tonni vuoteen. Viiden vuoden kuluttua asunnon myynti tuottaisi siis 55360€. Jos korot ovat korkealla niin tuo menisi hyvin varmasti nykyisen talon lainan lyhentämiseen, jos taas korot ovat alhaalla niin koko summa menisi hyvin varmasti osakesijoituksiin. Tässä pieni taulukko miten tuo vaikuttaisi tilanteeseen:

Sijoitusasunnon myynnin vaikutus varallisuuskertymään, 3% tuotto

Hupsista! Asunnon realisointi summalla joka jättäisi käteen 55000€ ylimääräistä tarkoittaisi seitsemännelle vuodelle yli 1600€ suuruista korotusta tuottoihin olettaen prosentin olevan vaatimaton 3%. Samalla se höyläisi neljä vuotta pois tavoitteestani ja 300 000€ suuruinen nettovarallisuus olisi kasassa arviolta 51 vuoden iässä. Tätä voisi pitää jo kohtuullisena tavoitteena vaikka tuossa ajassa moni asia ehtii muuttua suuntaan jos toiseen :D

Mutta olisiko tuostakin vielä mahdollisuus parantaa? Nyt kun on käytetty jo sijoitusasunnon muuttaminen osinkotuottoon niin katse täytyy kääntää joko lisäsäästämiseen tai sijoitusten tuottoprosentin ylöspäin hilaamiseen. Jos alkaisin tarkoituksella etsiä kohteita joista saan 4% tuoton sijoitukselleni niin skenaario olisi seuraava:

Sijoitusasunnon myynnin vaikutus varallisuuskertymään, 4% tuotto

Tuottoprosentin hilaaminen kolmesta neljään höyläisi kaksi vuotta pois sijoitushorisontista ilman sijoitusasunnon myyntiä ja yhden vuoden sijoitusasunnon myynti huomioiden. Homma olisi siis kasassa joko ennen 50v täyttymistä tai juuri sen jälkeen.

Osingot

Lisätäänpä edelliseen taulukkoon osinkotuotto ihan vaan koska haluan nähdä miten osingot kehittyvät pääoman noustessa. Mennään tässä oletuksella, että asunto myydään viiden vuoden kuluttua ja osinkoprosentti tulee olemaan 3% (tällä hetkellähän se on siis 2.3).

Pääoman kasvaminen 4% tuotolla plus osingot 3% oletuksella

Osinkojen määrä kuudentoista vuoden kohdalla olisi siis 9151€ joka on linjassa hakemani 6000€ käteen jäävän osuuden kanssa. Tietysti tässä täytyy huomioida se, että kun tuo tilanne on saavutettu, minun ei ole mikään pakko enää säästää 10 000€ vuodessa vaan voin käyttää siitäkin suurimman osan muihin menoihin ja salkku jatkaa silti omaa elämäänsä markkinoiden mukana.

Omaa silmääni hivelee kovasti jo ihan tuo kuudennen vuoden kohdalla oleva lukema 3750€ joka jättäisi verojen jälkeen vuodessa hieman yli yhden kuukauden nettopalkkaani vastaavan summan lapaseen, 2600€, joka tekee 218€ kuukausitasolla. Kun mietin, että verotus huomioiden yhden palkattoman vapaapäivän pitäminen viikossa tarkoittaa noin 350€ suuruista lovea kuukausituloihin (laskelmani vuodelta 2014 ovat vanhentuneita, mutta pääperiaate on varmasti pysynyt samana), niin tuollainen summa vähentäisi nelipäiväisen työviikon vaikutuksen talouteeni vaivaiseen sataseen. Kun otetaan huomioon mahdollinen jälkikasvu ja lyhennetyn hoitoviikon vaikutus hoitomaksuihin, jne niin tuostahan saattaisi jäädä jopa voitolle rahallisestikkin...

Ei ole kysymystäkään, ettenkö tuommoisella erotuksella kääntäisi joka ikistä kiveä asian mahdollistamiseksi, sen verran paljon arvostan vapaa-aikaani :)

Yhteenveto

Kuten sanottua, niin asiat eivät tuppaa menemään kuten niiden on ajatellut menevän. Jälkikasvun ilmaantuminen kuvioihin sotkee asiat aivan varmasti ainakin osittain, mahdollinen tulipalo voi tuhota omaisuutta aiheuttaen vuosien takapakin, oma terveys voi pettää ja muuttaa prioriteetit ihan päälaelleen, ja niin edelleen. Mutta jos kaikki jatkuu ennallaan ja pystyn elämänlaadusta paljoa tinkimättä saamaan tuon 10000€ vuosittain taskun pohjalle, niin kahdenkymmenen vuoden kuluttua pullat pitäisi olla erittäin hyvin uunissa. Elämä ei kuitenkaan ole ikuista ja mieluummin säästän tässä vaiheessa turhasta kulutuksesta pystyen sitten elämään paljon vapaammin alkaen viisitoista vuotta ennen valtion myöntämää eläkeikää. Ja vaikka en koskaan saavuttaisi tuota 300 000€ salkkua, niin jo sadan tonnin sijoitusvarallisuus jättää osinkoina&vuokratuottoina muutaman tonnin ylimääräistä vuodessa käteen, sillä pääsee helposti etelään pariksi viikoksi tai maksaa itselleen nelipäiväisen työviikon suurimmaksi osaksi vuotta.

Tarkoituksena kun ei tässä ole tinkiä nykyisistä harrastuksista tai kituuttaa tonnikalalla kuukausikaupalla, vaan miettiä mitä ihminen oikeasti tarvitsee, ja jättää ne kaikkein idioottimaisimmat ostokset tekemättä.

Tämä mielessä on hyvä jatkaa oman talouden seuraamista, ties vaikka sieltä löytyisi joitakin kikka kolmosia millä tilannetta saa vauhditettua vielä muutamalla vuodella :)