perjantai 20. tammikuuta 2017

Asunnon ostaminen - nykyisen vuokraaminen?

Asuntoprojekti etenee taas pikkihiljaa. Aiemmat osat voi lukea tästä ja tästä. Homma alkaa olla siinä pisteessä, että tarvitsisin kokemuksia muilta asuntosijoittajilta ja velallisilta vaihtoehtojen puntaroimiseksi.

Olimme siis kysyneet syksyllä kahdesta pankista etukäteen lainalupauksen ennen kuin teimme tarjouksen omakotitalosta. Tarjouksen ehdot olivat:
  • Hyväksytty lainapäätös pankista
  • Nykyisen asunnon myynti
  • Kuntotarkastus ostettavaan taloon 
 
Sen jälkeen olemme tässä parin kuukauden aikana käyneet vielä kahden muun pankin kanssa lainaneuvotteluja ja viimeisimmän kanssa saimme neuvoteltua ehdotuksen jota emme ole tähän mennessä muilta pankeilta saaneet, eli nykyisen asuntoni jättämisen vuokra-asunnoksi. Tämä vaihtoehto haluttiin selvittää ihan sen takia, että lainatarjouksemme talosta on voimassa maaliskuulle saakka ja nykyisen asunnon 2kk mittaisen "markkinoilla olon" aikana kiinnostuneita on ollut hieman niukanlaisesti. Markkinat ovat tällä hetkellä hiljaiset ja piristyminen tapahtuu oletettavasti vasta maaliskuun jälkeen.


Vanha tilanne eli myynti



Uuden asuntomme hinta tulisi olemaan 160-170k€ välissä, tarkempaa summaa kertomatta. Nykyisen asuntoni arvo on yhdellä välittäjällä arvioitettuna noin 95k€ josta lainaa on jäljellä vajaa 49000€. Alunperin tarkoitus oli että avovaimoni rahoittaisi uuden asunnon ostoa ~25000€ summalla ja minun vastaava ~25000€ osuuteni rahoitettaisiin tämän nykyisen asunnon myymisellä. Näin ollen lainamäärämme uudesta talosta olisi vajaa 120000€ jonka takuutena ostettava talo toimisi täysimääräisesti (noin 70% ostohinnasta on käytettävissä lainan vakuudeksi).

Välittäjäpalkkion, vanhan lainan pois maksamisen, ynnä muiden kulujen jälkeen tästä nykyisestä asunnosta pitäisi myydessä jäädä noin 40000€ joten uuden asunnon rahoittamisen lisäksi minulle jäisi vielä noin 15000€ "ylimääräistä" vaikkapa sijoitustoimintaan.


Uusi tilanne eli vuokraaminen



Sitten siirrytään tähän uuteen malliin jota pankki tarjosi. Nykyinen asuntoni jäisi siis minulle, laina siirrettäisiin uuteen pankkiin ja muutettaisiin sijoituslainaksi. Tässä on hyvä kysymys paremmin tietäville, miten normaali asuntolaina eroaa sijoitusasunnon lainasta?

Koska uuden asunnon hankintaan tarvitsemani käsiraha jäisi vuokralle laittamisen vuoksi saamatta, olisimme täysin avovaimoni varaaman 25k€ osuuden varassa. Tuo summa riittää täyttämään pankkien vaatiman 10% omarahoitusosuuden joka tapauksessamme olisi 16000-17000€, mutta se ei riittäisi takaamaan tarvitsemaamme lainamäärää joka olisi 135000-145000€ välissä. Asunto toimii vakuutena vajaaseen 120000€ summaan saakka joten puuttumaan jäisi karkeasti määriteltynä noin 20000€ summa. Koska minulla ei ole mitään halua kysyä takausta omaisiltani joudumme miettimään asiaa sitä kautta, että nykyistä asuntoani käytettäisiin myös uuden lainan vakuutena. Samoin joutuisimme miettimään miten homma jaetaan avopuolisoni kanssa koska hän laittaa suoraan 25000€ taloon kiinni ja minä käytän vain vakuutta.

Tärkeimmät pointit ovat seuraavat:
  •  Molempien talojen yhteenlaskettu arvo on noin 260000€ (160000+90000€) joten niiden yhteiseksi vakuusarvoksi muodostuu 70% osuudella näin ollen noin 180000€.
    • Koska nykyisestä asunnosta on lainaa tällä hetkellä vielä vajaa 49000€ niin käytettävissä olevaa vakuusarvoa tällä asunnolla on vajaa 30k€ (asunnon arvo-lainamäärä * 0,7).
  • Uutta taloa varten tarvitsemme siis noin 20000€ lisävakuuksia jotka otettaisiin nykyisestä asunnosta. Näin ollen nykyiseen asuntoon kohdistuisi jatkossa sijoitusasuntolaina sekä vakuusrasite.
  •  Jäljelle jäävä 10000€ vakuusmäärä nykyisestä asunnosta ei luultavasti riittäisi edes kylpyhuoneremontin takaukseen vaan sitä varten pitäisi jostain keksiä muita vakuuksia tai sitten odottaa pari vuotta jotta saan lyhennettyä lainaa reilummin pois tästä asunnosta.


 Pohdintaa



Olen luonteeltani erittäin turvallisuushakuinen joten tuo nykyisen asunnon panttaaminen uuden lainan saamiseksi arveluttaa erittäin paljon. Sain tutultani jokin aika sitten neuvon, että lainat kannattaa suunnitella niin, että erittäin ohraisen tilanteen osuessa kohdalle saa itsensä maksettua aina kuiville olemassa olevalla omaisuudella. Tällä hetkellä tuo toteutuu koska pääsisin nykyisen asunnon lainasta eroon myymällä sen aivan pilkkahintaan plus laittamalla muuta rahallista varallisuutta peliin. Jos nykyinen asunto pantataan uuden vakuudeksi, tuo tilanne ei välttämättä toteudu ja monimutkaistaa tilannetta.

Toisaalta sijoitusasunto ei olisi välttämättä huono mahdollisuus ihan puhtaasti veroteknisiä asioita ajatellen. Tätä varten tarvitsenkin ensi käden tietoa ihmisiltä jotka ovat asuntoihin sijoittaneet. Kysymyksiä on paljon, tässä muutamia pääkyssäreitä:
  • Kuinka sijoituslaina eroaa normaalista asuntolainasta veroteknisesti?
  • Asunnon yhtiövastike+vesi+autopaikka on 160€/kk, lainalyhennys nykyisessä pankissa 270€/kk ja korko noin 45€/kk. eli yhteensä 500€/kk. Mitä noista on mahdollista laittaa verovähennyksiin sijoitusasunnossa?
    • Kannattaako vesiennakko maksaa itse ja velkoa sitten tasauslasku vuokralaiselta? Kuinka kotivakuutuksen laita, kannattaako se pitää itsellä ja sisällyttää vuokran määrään vai edellyttää vuokralaiselta omaa kotivakuutusta? 
  • Jos edellä mainitut kiinteät kulut asunnosta on 500€/kk niin mikä olisi kokemuksenne mukaan sopiva vuokrasumma kuukaudessa? Paljonko on tarve tehdä voittoa jotta homma on kannattavaa?
  • Paljonko tulee vuokrassa huomioida asunnon tuleviin remontteihin tarvittavaa rahamäärää?
  • Mitä verovähennyksiä sijoituslainasta voi kokonaisuudessaan saada? Ilmeisesti kaikki teetettävät remontit ovat vähennyskelpoisia (miltä osin?) eli esimerkiksi meillä suunnitteilla oleva kylpyhuoneremontti kannattaisi teettää vasta kun laina on muutettu sijoituslainaksi ja minun kirjani siirretty uuteen osoitteeseen?
    • Onko järkevää tehdä asunnon vuokrauksella pientä tappiota ja siirtää tuo tappio sitten muiden sijoitustuottojen (osingot, osakkeiden myynti) verojen minimoimiseen? Toteutuisiko tuo skenaario ottamalla sijoitusasuntoon remonttilaina joka on verovähennyksinä suurempi summa kuin asunnosta saatavan vuokratulon verotus?
  • Kuinka paljon vaikuttaa vuokralaisten kiinnostukseen julkisten kulkuyhteyksien puute? Kaupat, koulut ja apteekki ovat tässä alle 1km päässä, mutta julkisilla alueen "suureen kaupunkiin" noin 12km päähän ei pääse sujuvasti ennen klo8 tai illalla klo23 jälkeen. Omalla autolla tuo matka onnistuu tietysti helposti alle vartissa hyvän tieverkon ansiosta joten tämä ongelma koskee vain autottomia vuokraamisesta kiinnostuneita.
  • Jos asunnon myyntiä jatkaa myös vuokralle laittamisen jälkeen niin kuinka paljon vuokralaisen olemassaolo karkottaa potentiaalisia ostajia?


Jokainen asunto ja tilanne on tietysti yksilöllinen, mutta tietyt lainalaisuudet pätevät varmasti kaikkeen asuntovuokraukseen ja asuntokauppoihin. Olisin kiitollinen vinkeistä, ohjeista ja linkeistä teidän muiden bloggareiden kirjoittamiin teksteihin joihin minun kannattaa tutustua ennen päätöksen tekemistä.

Jos keskustelua syntyy enemmänkin niin voisin kasata kommentteja vaikka ihan omaan blogikirjoitukseenkin. Päänsärky ja viikon kestänyt epämääräinen olo muuttui alkuviikosta kunnon flunssaksi (toivottavasti ei influenssaa ole sentään) joten tässä sairaslomalla olisi hyvin aikaa kirjoitella keskeneräisten blogitekstien lisäksi myös täysin uusia tekstejä tästä aiheesta :)

14 kommenttia:

  1. Sijoituslainalla yleisesti korkeampi pankin marginaali, jos pysyt nykyisessä pankissa voi olla mahdollista jättää nykyinen laina sellaisenaan ja ottaa uutta toiseen asuntoon.

    1. Sijoituslainan korot voi vähentää 100%:sesti, asuntolainan vuonna 2017 45%.

    2. Yhtiövastike + vesi + autopaikka + sijoitusasunnon lainan korko on vähennyskelpoisia.

    2.1. Maksat vesiennakon vastikkeen yhteydessä taloyhtiölle ja vuokralainen maksaa kuukausittain vuokran lisäksi vesiennakon sinun tilille. Vakuutusasiasta varmaan löytyy eri mielipiteitä.

    3. En tiedä millainen asunto ja mikä paikkakunta ym. Vaikuttaa olennaisesti vuokran suuruuteen. "kiinteät kulut" on mielestäni 205€, lainan lyhennys ei ole sinänsä kulu, vaikka se toki tililtä meneekin.

    4. Ei tätä tarvitse miettiä, asunnosta pyydetään markkinavuokraa tai hyvässä tilanteessa jopa korkeampaa.

    5. Sijoituslainasta voit vähentää korot, mutta kysymys lienee mitä vähennyksiä sijoitustoiminnasta voit tehdä. Asunto pitää olla vuokrattuna ennenkuin teet mitään remonttia, jos aiot kuluja vähentää. Remontit jaetaan perusparannukseen ja vuosikorjaukseen, näistä löytyy verottajan sivulta tietoa.

    5.1 Et tule tekemään tappiota, koska lainanlyhennystä et voi vähentää, todennäköisesti tulet kuitenkin maksamaan vuokratulosta veroa.

    6. Riippuu täysin vuokralaisesta.

    7. Riippuu täysin asunnosta, jos yksiö niin todennäköinen ostaja voisi olla sijoittaja, jota vuokralainen ei haittaa. Jos ostaja haluaa muuttaa siihen itse niin menee hankalammaksi.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Yhtiövastiketta ei voi välttämättä vähentää vuokratulosta. Hoitovastikkeen voi vähentää kokonaisuudessaan, mutta mahdollisen rahoitusvastikkeen voi vähentää vain, jos se on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Jos rahoitusvastike sen sijaan rahastoidaan, ei sitä voi vähentää.

      Suosittelen Visukintulle lämpimästi kirjaa "Osta, vuokraa ja vaurastu" sekä "Sijoita asuntoihin". Facebookista löytyy mainio ryhmä Vuokranantajapalsta, jossa voi esittää kysymyksiä. Ryhmä on Suomen vuokranantajat ry:n ylläpitämä, mutta yhdistyksen lakimiehet ovat käytössäsi, jos liityt jäseneksi.

      Poista
    2. Aivan oikein, hoitovastikkeen voi vähentää, muut riippuvat tuloutus/rahastointi päätöksestä jonka saa selville isännöitsijältä.

      Poista
    3. Kiitos tiedoista teille. Tuosta tuloutuksesta/rahastoinnista muistan lukeneeni jostain toisesta blogista joten asia oli ns. tuttu, mutta on nyt tässä hyvin tallessa sitten jatkoa ajatellen jos tuohon mennään.

      Poista
  2. https://www.vero.fi/fi-FI/Syventavat_veroohjeet/Henkiloasiakkaan_tuloverotus/Vuokratulojen_verotus

    https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Vuokratulot/Vuokratulosta_saa_vahentaa_kulut(9226)

    https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Asunnon_osto/Asuntolainan_korkovahennys

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Kiitos, näillä pääsee hyvin alkuun verohommien pohdinnan kanssa :)

      Poista
  3. Kannattanee varmaan myös miettiä sitä _haluatko_ sijoitusasunnon ja onko tuo parasta käyttöä sille pääomalle mitä sinulla on.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Rehellisesti sanottuna en ole oikein innostunut tästä vuokraushommasta, olen sitä mieltä että saan paremman tuoton rahoille sijoitusmarkkinoilta. Kuitenkin kun asuntokauppa on hiljaista tällä hetkellä niin väliaikainen vuokraaminen voisi edesauttaa muiden suunnitelmien toteutumista. Toisaalta jos osto/myyntimarkkinat ovat hiljaiset niin mikään ei takaa, että vuokrauskaan olisi sen parempi vaihtoehto. Näitä asioita nimenomaan pyrin pohtimaan ennen päätöksen tekemistä jottei sitten tartte kantapään kautta oppia :)

      Poista
    2. Jotenkin vaan mietityttää, että jos kysyntä on nyt hiljaista niin mikä takaa että tilanne on vaikka parin vuoden kuluttua parempi.

      Poista
    3. Totta. Vaikka kiinteistökaupasta kuuluu positiivisia uutisia taas pitkästä aikaa niin mitä välittäjien ja pankkien kanssa olen jutellut ei asia todellisuudessa ole vielä ihan niin ruusuinen mitä media antaa ymmärtää. Pari isoimman kaupungin markkinat ovat nousussa jonka takia tilastot näyttävät plussaa vaikka muu osa maata tulee jäljessä...

      Poista
  4. Jeps kyllähän se sijoitusasunto hiukan duuniakin aiheuttaa.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Aiheuttaahan tuo, sen takia pitäs jonkin verran voittoakin varmaan tehdä jotta on perusteltua käyttää aikaansa vuokrahomman pyörittämiseen. Parin prosentin tuotolla homma ei juuri kannata kun parempaa tuottoa saa muualta. Ellei laske mukaan polttoainelaskun pienentymistä, yms. kulujen poistumista kun päästäisiin tämän vuokrahomman avulla itse lähemmäs työpaikkoja, jne.

      Poista
  5. Kotivakuutus ehdottomasti vuokralaisen nimiin.

    Verottajalle laina on laina. Se mitä pystyy vähentämääñ riippuu siitä, millaisena lainana verokarhu sen tuntee. Olen itse ottanut ensin normaalia asuntolainaa asuntoon, johon olen muuttanut. Kun jossain vaiheessa olen alkanut vuokrata asuntoa muille, laina on muuttunut tulonhankkimislainaksi. Tai siis olen sen veroilmoituksessa muuttanut. Jos vuokraustoiminta alkaa 1.4, voit sen siitä eteenpäin pääsääntöisesti ilmoittaa olleen tulonhankkimistarkoituksessa.

    Hyvä että kyselet, mutta suosittelen todellakin opiskelemaan alaa ennen sinne suuntaamista. Iso savotta edessä, mutta toisaalta kyllä sitä laivatkin tuurilla seilaa ennen kuin oppivat reittinsä 😊.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Sen takia tässä kyselenkin, että saan asioista hieman selkoa ennen kuin teen päätöksiä. Ja varmasti pitää tutustua hieman tuonne kirjalliseen tuotantoonkin asiassa. Ratkaisu ei olisi pysyvä vaan asunto on tarkotus myydä joka tapauksessa, väliaikainen vuokraaminen antaisi pikkasen pelivaraa aikataulun suhteen jotta päästäisiin ns. elämässä eteenpäin omakotitalon puolelle asumaan.

      Toisaalta pitää miettiä asiaa sitten niin että vuokrauksessakin on ne riskit, tuurilla ei kannata vuokralaivaa ohjata, ja meillä ei ole hengenhätä päästä isompaan asuntoon juuri nyt tässä ja heti.

      Poista